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编辑/2021-06-21/ 分类:爱英科技/阅读:
2010-2020年十年间,哪里人口增长最快?贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《中国消费者报》记者,十年来人口增长速度最快的省市中,广东、浙江、北京、重庆排名靠前,其分别位于珠三角、长三角、京津冀、成渝等重点城市群,市场化程度高,对人口的吸引力强。而 ...

2010-2020年十年间,哪里人口增长最快?贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《中国消费者报》记者,十年来人口增长速度最快的省市中,广东、浙江、北京、重庆排名靠前,其分别位于珠三角、长三角、京津冀、成渝等重点城市群,市场化程度高,对人口的吸引力强。而西藏、新疆、宁夏等西部省区也有入榜,其人口增速较快主要受基数较小的影响。受北方气候条件较差、自然资源相对不足以及人口生育率较低的影响,东北三省、内蒙古及山西、甘肃成为31个省区市中人口负增长的地区。

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那么哪些省市劳动力最充足?许小乐指出,广东、浙江、北京、上海等经济发达区域更易于吸引年轻群体进入,劳动力总量充足;而青海、西藏、宁夏等省区劳动力占比较高,主要是因为当地老年人口较少,60岁以上老年人口占比均在15%以内,其中西藏60岁以上老年人口占比仅为8.52%。而劳动力最短缺的省区市中,作为劳动力流出大省的河南位居榜首,广西位列第二。

同是经济发达地区,人口特征也不尽相同。比如有“包邮区”之称的江浙沪皖,经济富庶,气候宜人,但老龄化程度也远高于其他地区。在国家统计局公布的65岁及以上人口数据中,这4个省份中有3个省份进入到深度老龄化社会,而同为经济发达省份的广东,人口结构却比长三角年轻很多。

房地产市场进一步分化

统计数据显示,31个省区市中,人口超过1亿人的有2个,分别是广东126012510人和山东101527453人,河南以99365519人排名第三。从整体看,人口向经济发达区域、城市群进一步集聚;从流向上看,人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚,长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速,集聚度加大。

同策研究院分析师汪恒对《中国消费者报》记者分析认为,早在2019年12月底,国务院就要求城区300万人以下的城市开放落户,可以预期的是,未来人口流动不会停止,但开放落户之后,人户分离的现象却会消退,不同城市之间的房地产市场也会进一步分化。

上海易居房地产研究院总监严跃进对《中国消费者报》记者表示,从流动人口等因素可以看出背后的购房需求,尤其是跨省流动人口和省内流动人口的变动,都会带来很多需求。这两年要格外关注省内流动人口的变动,尤其是到省会城市就业和购房的需求,这也可以解释为什么很多购房需求集中在省会城市。

严跃进认为,经济活力与人口形成的正反馈,将带动房地产市场的繁荣。从国外的经验来看,当经济结构中服务业占比越高,超大城市对人口就业的吸引力就越大,如果该规律同样适用于我国,则意味着这些经济发达的城市吸引力仍将有增无减。同样,这也代表着未来城市之间的房地产市场或进一步分化。人口的绝对数量只是一方面,工作人口、红利人口向东部、南部发达区域迁徙,以及自古以来国人的买房诉求,加上消费升级带来的旧改需求,这些都是楼市发展的重大空间。

房企聚焦人口红利城市

从人口普查数据来看,在我国人口数量红利整体减弱的大背景下,不同区域的人口红利截然不同,人口流出型地区发展面临挑战,而人口东进南下则给东部和南部发达地区带来了大量的机遇。以长三角为例,过去10年净流入近2000万人,催生了巨大的住房等需求,意味着人口红利尚未消失。

汪恒对《中国消费者报》记者表示,需求是支撑区域房地产发展的重要因素,其主要受两方面影响,一是人口,二是土地。人口普查数据呈现出来的人口格局,给房企未来的城市布局和打法带来不少启示。“考虑到整体人口形势,未来各个城市之间的抢人大战会更加激烈,房地产商投资布局更需要从城市基本面出发,判断这个城市未来的发展前景和人口形势,这样才不会踏错节奏。”

从4月中旬开始的今年首批集中供地可以看出,核心热点城市无论是成熟板块还是远郊区的地块,都受到了房企的激烈争夺。比如重庆的土拍平均溢价率高达43%,在成交的46宗土地中90%是溢价成交,70%的地块溢价率超过40%。深圳和厦门虽然参拍地块较少,仅有五六宗,但依然吸引了大量知名房企参与,两城整体溢价率均在30%左右。

58安居客研究院分析师张波对《中国消费者报》记者表示,当前我国一些核心大城市及其周边(都市圈范围内),人口增长的极限还远远没有到来。“如果未来户籍制度进一步完善,基础设施建设以及公共服务的提供进一步优化,这些城市人口的增长趋势仍然会持续。”“房企一方面可以选择核心城市、城市群深耕发展;另一方面其实也可以大量发展租赁,解决新市民的居住问题。”张波表示,相对应的,购房者也完全可以跟着开发商的脚步置业,向核心城市群、产业聚集区流动。

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